Aufrufe
vor 1 Jahr

f+h fördern und heben 1-2/2015

f+h fördern und heben 1-2/2015

LOGISTIKIMMOBILIEN

LOGISTIKIMMOBILIEN E-Commerce forciert Flächennachfrage am Logistikmarkt Entwickler von Logistikimmobilien reagieren mit flexiblen Konzepten Alexandra Tornow Eine der Ursachen für den seit Jahren europaweit steigenden Bedarf an Logistikflächen, ist die sich aufgrund des boomenden Onlinehandels verändernde Supply Chain. Als Folge dieser Entwicklung wandeln sich auch die Anforderungsprofile in puncto Flächennutzung und der jeweiligen Standortstrategie. Lag der Logistikflächenumsatz in Europa im Zeitraum zwischen den Jahren 2004 und 2008 noch bei durchschnittlich 10 Millionen m² pro Jahr, stieg dieser in den darauf folgenden fünf Jahren (2009 bis 2013), trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, um 30 Prozent auf etwa 13,2 Millionen m² pro Jahr. Bereits in den ersten drei Quartalen des Jahres 2014 wurden europaweit ca. 10 Millionen m² Logistikflächen umgesetzt – genauso viele wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit 34 Prozent am Gesamtumsatz bleibt Deutschland dabei der stärkste Nutzermarkt und legte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ebenfalls eine Punktlandung hin. Trotz wieder schwächerer Konjunkturaussichten und nicht zu unterschätzender geopolitischer Unwägbarkeiten, ist weiterhin eine stabile Nutzernachfrage zu beobachten. Somit deutet alles darauf hin, dass nach Abschluss der statistischen Erhebungen der Gesamtjahresumsatz für das Jahr 2014 ein ähnliches Niveau wie 2013, also rd. 14 Millionen m² erreichen wird. Das entspricht einem Anstieg von sechs Prozent gegenüber dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Auf Kundenwünsche reagieren lagert, um so eine flexiblere und schnellere Zustellung über das jeweils vom Kunden gewünschte Liefermodell sicherzustellen. Ein weiterer Anstieg des Onlinehandels, aber auch neue, flexiblere Ladenkonzepte, werden in den nächsten Jahren dafür sorgen, dass sich dieser Trend nicht nur fortsetzt, sondern voraussichtlich noch beschleunigt. Eine wichtige Rolle in dieser Entwicklung spielt vor allem der Anstieg an Heimzustellungen. Allerdings, wie Studien diverser Einzelhandelsunternehmen sowie marktführender Beratungsunternehmen zeigen, sorgt gerade die Heimzustellung für Unzufriedenheit bei den Kunden. So müssen diese oft­ Die zunehmende Verlagerung des Handels hin zum E-Commerce hat steigende Transportströme, immer kürzere Lieferzeiten sowie einen hohen Anteil retournierter Waren zur Folge. Zudem werden viele Produkte nicht mehr im stationären Handel, sondern in stadtnahen Logistikdepots gemals zu Hause auf ihre Bestellung warten oder Pakete, die in ihrer Abwesenheit nicht zugestellt werden konnten, bei der Post oder anderen Depots innerhalb der üblichen Öffnungszeiten abholen. Nach Angaben der Britischen Post können alleine in Großbritannien pro Jahr etwa 100 Millionen Lieferungen nicht sofort zugestellt werden. Da raus entstehen nicht nur Mehrkosten aufgrund der notwendigen Mehrfachzustellungen, es erhöht sich auch das Transportvolumen. Alexandra Tornow ist Head of EMEA Logistics & Industrial Research bei JLL, Frankfurt 46 f+h 1-2/2015

LOGISTIKIMMOBILIEN Um individuellen Kundenwünschen Rechnung zu tragen, etablieren sich zunehmend Liefermodelle wie „Click & Collect“, also die Abholung bestellter Waren im Ladengeschäft oder an speziell dafür vorgesehenen Abholstellen. Vor allem in Großbritannien findet dieses Modell einen hohen Zuspruch. Damit die Abholung bestellter Waren auch noch nach Ladenschluss möglicht ist, eröffnen neue Dienstleistungsunternehmen wie Doddle, in Bahnhöfen sowie U-Bahnstationen Filialen, in denen Onlinebestellungen der Einzelhändler abgeholt werden können. Auch in Deutschland setzt der Einzelhandel zunehmend auf das „Click & Collect“-Konzept, aber auch Zustellungsmethoden wie die „DHL Paketbox“ werden derzeit getestet. Bedarf an großen Flächen steigt Die Auswirkungen des boomenden Onlinehandels zeigen sich nicht nur in einem erhöhten Logistikflächenbedarf, sondern auch in der Umverteilung der Flächen in der Ebene. So steigt die Nachfrage nach Paketverteilzentren in der Nähe großer Städte deutlich an. Diese Zentren mit einer Flächengröße von 10 000 bis 20 000 m², werden zunehmend ergänzt von Logistikdepots zwischen 3 000 und 5 000 m² innerhalb der Städte, um eine zügige Zustellung an den Kunden sicherzustellen. Aber auch Logistikzentren mit Flächen von mehr als 50 000 m² spielen eine zunehmend wichtige Rolle. Diese gab es zwar schon vor dem Boom im Onlinehandel, doch war deren Anzahl bis vor etwa fünf Jahren noch nicht auf dem heutigen Niveau. Zudem wurden sie meist für den Eigennutz erstellt und betrieben, da es keinen nachfragestarken Markt für diesen Objekttyp gab. In den letzten fünf Jahren hat sich dies allerdings geändert. So entstanden seit dem Jahr 2009 in Europa Megazentren mit einer Gesamtfläche von rd. 6,5 Millionen m², weitere solcher Logistikflächen sind zurzeit in der Realisierung. Werden Megazentren oftmals den großen Online-Versandhändlern zugeschrieben – Amazon z. B. betreibt in Europa etwa 14 solcher Zentren, sieben davon allein in Deutschland – ist das Nutzerprofil weitaus vielschichtiger. Etwa 25 Prozent der Bestandsflächen werden heute von Logistikdienstleistern genutzt, rd. 23 Prozent entfallen auf reine Onlinehändler. Einzelhändler mit einem Angebot aus stationärem sowie Onlinehandel nutzen weitere 23 Prozent, während 21 Prozent auf Einzelhändler mit reinem Ladengeschäft entfallen. Bleibt damit der Handel zwar stärkster Nachfrager, so belegt das Nutzerprofil jedoch eindeutig einen Bedarf an großen Flächen, der nicht nur dem Onlinegeschäft zuzuschreiben ist. Neue, veränderte Anforderungsprofile bestehen darüber hinaus in der Qualität moderner Logistikflächen. So weist ein Großteil der in den letzten fünf Jahren errichteten Gebäude Ausstattungsmerkmale wie Mezzaninflächen, eine höhere Anzahl an Ladetoren oder Pausenräume und Sanitäranlagen auf. Immer mehr Bedeutung erlangt dadurch auch der Aspekt einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und somit die Lage solcher Flächen. Flächenverknappung heizt Spekulationen an Trotz der anhaltend hohen Flächennachfrage gibt es auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt weiterhin kaum spekulative Neubauten. Zwar waren Ende September 2014 europaweit ca. 8,8 Millionen m² neue Logistikflächen im Bau, entsprechend einem Plus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr, doch wurden nur etwa fünf Prozent aller Flächen spekulativ errichtet. Allerdings bildet Russland, das den Löwenanteil an spekulativen Flächen bilanziert, hier eine Ausnahme. Eine dadurch entstehende Verknappung an kurzfristig verfügbaren Flächen heizt allerdings das Interesse der Entwickler an spekulativen Flächenentwicklungen wieder deutlich an. Inwieweit und ob sich dieses Interesse in den nächsten Quartalen konkret in Flächenentwicklungen niederschlagen wird, bleibt abzuwarten. Die Verknappung kurzfristig verfügbarer Flächen könnte in Einzelfällen mittelfristig Mietpreiserhöhungen fördern, begleitet von rückläufigen Incentives am Markt. Aufgrund einer starken Investmenttätigkeit und der damit einhergehenden Steigerung der Kapitalwerte wird die Stabilisierung der Mieten aber letztlich begünstigt, Ausschläge nach oben bleiben eher moderat. Aufmacherfoto: Fotolia/Bearbeitung: VFV Grafik www.jll.de Eine dieser Paletten wird zum falschen Kunden geschickt. Nur welche? Akzeptieren Sie keine Fehler. Erfassen Sie alle Warenbewegungen. Steuern Sie Ihr Lager höchst effizient. BesucheN sie uNs halle 7, staNda41 effizieNte logistics executioN für ihr lager WWW.ZETES.DE/LAGER

AUSGABE