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f+h fördern und heben 5/2017

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TRANSPORT LOGISTIC I

TRANSPORT LOGISTIC I SPECIAL Jede Halle ist ein Unikat Knackpunkte für den Bau und Betrieb von Logistikimmobilien Halle ist nicht gleich Halle. Zahlreiche Faktoren machen jede Logistikimmobilie zum komplexen Unikat. Jede Entscheidung dreht an der Kostenschraube. Manche wirken sich unmittelbar, andere später aus. Als Spezialist für Entwicklung und Management von Logistikimmobilien kennt P3 Logistic Parks die Knackpunkte und weiß, was sich auf lange Sicht für alle auszahlt. Täglich werden in Deutschland 66 ha als neue Siedlungs- und Verkehrsflächen ausgewiesen. Das entspricht einer Fläche, die so groß ist wie 94 Fußballfelder. Diesen Flächenverbrauch will die Bundesregierung bis 2030 auf 30 ha pro Tag eindämmen – bei steigenden Gütermengen. Bei anhaltend guter Konjunktur sind Kontraktlogistiker in der Nähe ihrer Kunden an starken Industnager, die die Immobilien später betreuen, eingebunden sind. So fließen alle Erfahrungen für den maximalen Nutzen über den Lebenszyklus der Immobilie ein. Die Zukunftsfähigkeit sichern dabei u. a. Investitionen in umweltfreundliche Leimholzbinder für das Dachtragwerk (Bild 01), Solaranlagen für Warmwasseraufbereitung, sensorgesteuerte LED-Beleuchtung oder hochisolierende Dämmung. Diese Ausstattung liegt, speziell in Verbindung mit neuen Technologien, weit über dem üblichen Standard in der Logistikbranche. Aus Sicht der Mieter zählen neben dem Quadratmeterpreis vor allem die Kosteneffekte bei der „zweiten Miete“, wie die Nebenkosten häufig genannt werden. Sie hängt unmittelbar mit der Investition in hochwertige Materialien und innovative Technologien zusammen. Eine Halle im Im Gegensatz zu Unternehmen, die bauen, um zu veräußern, entwickelt P3 für den eigenen Bestand. Aktuell umfasst das Portfolio 165 hochwertige Logistikimmobilien in neun europäischen Ländern. Insgesamt summiert sich die vermietete Fläche auf 3,5 Millionen m². Weitere Grundstücke für die Entwicklung von 1,8 Millionen m² Hallenfläche sind im Besitz von P3. Das europaweit aktive Unternehmen wächst kontinuierlich, sowohl durch Zukäufe als auch durch eigene Entwicklungen. Rund 100 Mitarbeiter arbeiten vom Grundstückskauf über die Planung und Inbetriebnahme und später in der Vermietung in interdisziplinären Teams ganz eng mit 300 Kunden aus Industrie und Handel zusammen. Enge Zusammenarbeit heißt bei P3, dass bei jeder Entwicklung von Anfang an nicht nur der Kunde, sondern auch die Asset Madeutschen Portfolio von P3 im Niedersachsenpark nahe Osnabrück mit 20 000 m² Platz für Ersatzteile erspart durch den Einsatz hochwertiger Materialien der Umwelt bis zu 81 Tonnen CO 2 pro Jahr und dem französischen Automobilkonzern PSA bis zu 23 000 Euro an Energiekosten. Und unterm Strich zahlen sich die tageslichthellen und angenehmen Arbeitsplätze nicht zuletzt auch im Wettbewerb um gute Fachkräfte aus. Vom Standpunkt des Eigentümers, egal ob Projektentwickler oder Eigennutzer, aus betrachtet, verhindert vor allem eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf des Grundstücks unvorhergesehene Kostenexplosionen. Später spart ein flexibler Hallengrundriss beim Nutzungs- oder Mieterwechsel Kosten. Als erfahrener Projektentwickler bewertet P3 alle Risiken und Chancen auf lange Sicht. Die Lage entscheidet über Kosten 20 f+h 5/2017

SPECIAL I TRANSPORT LOGISTIC 01 Von der Nutzung nachhaltiger Leimholzbinder für das Dachtragwerk profitiert nicht nur die Umwelt 02 Damit eine Logistikimmobilie drittverwendbar ist, müssen die Hallenabschnitte flexibel nutzbar sein riestandorten auf der Suche nach Flächen. Ebenso Betreiber von Distributionszentren. Nicht zuletzt treibt der Internethandel die Nachfrage nach Flächen, auch in den Städten. „Urbane Logistik“ ist das Schlagwort, mit dem die Branche für schnelle Lieferungen immer näher an den Kunden heranrückt. Bei der Standortwahl gilt, je urbaner, desto höher ist der Aufwand und desto komplexer sind Planungs- und Genehmigungsprozesse. Vor allem bei Redevelopment- Projekten mit Abriss und Neubau. Für neu ausgewiesene Bauflächen außerhalb der Stadt sind die Auflagen einfacher umzusetzen. Allerdings können bei der Erschließung Boden oder Infrastruktur Überraschungen bergen. Auch beim Kauf bereits erschlossener Grundstücke müssen Faktoren wie Bodenbeschaffenheit, Leistungsfähigkeit der Internetversorgung, Erdbebenrisiken, aber auch die Verfügbarkeit von Fachkräften gründlich und mit weitem Zeithorizont auf Risiken untersucht werden. Klug geplant und smart gesteuert Wer sich für einen Standort entschieden hat und großen Wert auf Kosteneffizienz legt, der muss die Zukunft mit einplanen und in Szenarien denken. In manchen Regionen sind Lang-Lkw in der Erprobung. Immer wieder rücken Ideen von Pakete ausliefernden Drohnen bis hin zu autonomen Fahrzeugen in greifbare Nähe. Digitalisierung und Automatisierung entwickeln sich. Was wie schnell kommt, was die Zukunft wirklich bringt und wie sich das auf Gebäude auswirkt, ist ungewiss. Sicher ist auf lange Sicht ein Nutzerwechsel. In der Planung einer Immobilie verlangt diese Drittverwendbarkeit eine flexible Gestaltung (Bild 02). Dazu müssen Hallenflächen und die eingebaute Technik z. B. Brandschutz- oder Beleuchtungsanlagen ohne große Umbauten teilbar sein. Zieht ein weiterer Nutzer ein oder ist die Immobilie für mehrere Mieter gebaut, zahlt sich außerdem die Investition in Smart Metering aus. Der Fachbegriff steht für digitale Zähler, die Verbrauchsmengen und -zeiten von Strom, Gas und Wasser exakt und pro Mieter erfassen. Aufgezeichnete Daten gehen direkt an den Versorger. Auch P3 wird zukünftig verstärkt in diese Technologie investieren. Sie zahlt sich über eine transparente und flächengenaue Nebenkostenabrechnung vor allem in größeren Logistikparks schnell aus. Zudem profitiert der Nutzer selbst von intelligent verknüpften Daten, die z. B. den Gasverbrauch für die Heizung in Verbindung mit offenen Hallentoren oder den Stromverbrauch aufgeschlüsselt nach Ort und Zeit der Beleuchtung zeigen. Diese neue Art von Kennzahlen steuert den Ressourceneinsatz noch besser und erhöht mit ihrer Transparenz die Zufriedenheit der Mieter. Was einen guten Vermieter ausmacht Neben transparenten Kosten profitieren Mieter vor allem vom regelmäßigen und engen Kontakt zum Vermieter oder Verwalter der Flächen. Und vice versa, denn frühzeitig angezeigter Flächenbedarf spart einem Eigentümer Zeit und Kosten. Der Vermieter kann Flächen rechtzeitig bereitstellen oder anderweitig vermieten. Das vermeidet Leerstand oder Termindruck, der im Falle einer Umschichtung oder Erweiterung des Logistikparks die Kosten und damit langfristig die Miete unnötig in die Höhe treibt. Leider sieht die Wirklichkeit zwischen Mietern und Vermietern häufig anders aus. Starre Standardprozesse sind an der Tagesordnung. Kontakt findet eher per E-Mail oder Telefon aber selten „hands-on“ vor Ort statt. Auslöser für die seltenen Treffen sind vielfach Reklamationen durch Mängel am Gebäude oder in der Abrechnung. Im Allgemeinen fühlen sich Mieter alleingelassen. Guter Service sieht anders aus. Mindestens zwei feste Vor-Ort-Termine pro Jahr und weitere nach Bedarf mit transparenter Dokumentation sollten in einer langfristigen und konstruktiven Partnerschaft wie bei P3 Standard sein. Fotos: P3 www.p3parks.com Halle B5, Stand 117 Checkliste für die Bewertung von Immobilienpartnern √ In der Entwicklung wird die Immobilie kundenorientiert, aber auch flexibel für den langfristigen Bestand im eigenen Portfolio geplant. √ Risiken wie leistungsfähige Datenleitungen, kommunale Infrastruktur oder z. B. Ressentiments im Umfeld sind schlüssig bewertet und geklärt. √ Bereits in den ersten Planungsgesprächen sitzen die späteren Asset ggf. Property Manager mit am Tisch. √ Hochwertige Bauweise und Ausstattung sichern auf lange Sicht und messbar Ressourcen- und Kosteneffizienz. √ Asset Manager kennen ihre Immobilie und nehmen Mieter als langfristige Partner z. B. über regelmäßige Vor-Ort-Termine ernst. f+h 5/2017 21

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